Правительство Ростовской области
 

И.Л. Далаксакуашвили, зам.министра территориального развития, архитектуры и градостроительства: "Кризис на рынке недвижимости был неизбежен" ("Интерфакс-Юг" 19.03.09)

 

Объем жилищного кредитования в Ростовской области в январе-феврале текущего года снизился в 7 раз. Сократилось и число банков, предоставляющих ипотечные кредиты. О том, как в настоящее время складывается ситуация на региональном рынке недвижимости, каковы меры и перспективы выхода из кризиса, рассказал в интервью агентству "Интерфакс-Юг" заместитель министра территориального развития, архитектуры и градостроительства Ростовской области Игорь Далаксакуашвили.

- Игорь Львович, в январе-феврале текущего года в области наблюдалось значительное снижение объемов жилищного кредитования. Чем, на Ваш взгляд, была вызвана данная тенденция, означает ли такое положение дел крах ипотеки?

- С начала текущего года действительно наблюдалось снижение объемов ипотечного кредитования. В январе было выдано 55 жилищных кредитов на сумму 62 млн рублей. Кредиты выдавались Сбербанком, ВТБ-24 и Донским народным банком. В феврале к ним присоединился Банк жилищного финансирования и Центр-инвест. Всего в январе-феврале текущего года было выдано 205 кредитов на сумму 198 млн рублей. Для сравнения: в январе-феврале 2008 года было выдано 1 тыс. 953 кредита на сумму 1 млрд 479 млн рублей.

В чем заключается проблема ипотеки - вопрос спорный. С одной стороны, резко ужесточились требования банков к заемщикам, изменились критерии оценки рисков, выросли требования к первому взносу. С другой стороны, разговоры о резком росте процентных ставок не соответствуют действительности. Если в докризисный период процентные ставки были от 9,8% до 14%, то сейчас ставки составляют от 13,5% - до 16% в Сбербанке и от 14% до 18% в банках, аккредитованных АИЖК. Таким образом, ставки повысились в среднем на три-четыре процентных пункта. Но следует учитывать, что произошло дисконтирование цен на рынке жилья. Это привело к тому, что среднемесячный платеж по кредиту остался на докризисном уровне, а в некоторых случаях даже снизился. Таким образом, снижение объемов ипотечного кредитования объясняется не столько ростом процентных ставок, сколько более взвешенным подходом банков к выбору заемщиков и отношением к кредиту самих заемщиков.

Кроме того, сократились источники рефинансирования. Вместе с тем, в настоящее время рассматривается вариант дополнительного финансирования АИЖК, что позволит продолжить выдачу кредитов. В таком случае рефинансирующим органом станет не рынок, а государство, финансирующее АИЖК за счет бюджетных средств.

Если говорить о просроченной задолженности по жилищным кредитам, то в Ростовской области все относительно благополучно. По кредитам, которые рефинансировались через ОАО "Ростовская региональная ипотечная корпорация" (ИФ-оператор АИЖК в Ростовской области) просрочек нет вообще. А средняя просроченная задолженность в регионе составляет менее 4% на фоне других территорий, где этот показатель составляет от 10% до 26%.

Конечно, по мере развития кризисных явлений, мы можем ожидать рост просрочек, но пока ситуация стабильная.

- Расскажите, пожалуйста, как в условиях кризиса, изменились цены на рынке недвижимости?

- В период с ноября по февраль цены на рынке недвижимости снизились на 15%-20%. В основном, резкое снижение наблюдалось, начиная с января текущего года. Речь идет о фактических, а не декларируемых ценах. Цена предложения по строящимся объектам составляет от 32 до 38 тыс. рублей за кв. метр жилья эконом-класса. В аналогичном периоде прошлого года этот показатель составлял от 38 до 47 тыс. рублей. Отмечу, что, несмотря на снижение стоимости жилья, сделок очень мало. Я не исключаю, что цены на отдельные объекты и у некоторых застройщиков и дальше могут снижаться. Когда застройщику нужно выплачивать очередной платеж по кредиту, он может пойти и на продажу ниже себестоимости. Но это будет исключительный случай, который нельзя рассматривать, как рыночную тенденцию.

Ожидания того, что существует большой отложенный спрос, на мой взгляд, необоснованны. В целом, та цена, которая сложилась на рынке, достаточно объективна. В период подъема все шло в соответствии с законами рыночной экономики: возникали навесы, спекулятивный рост. На смену этому периоду прошел период спада и снижения цен. Например, в докризисный период, наблюдался рост цен на жилье низкого качества на вторичном рынке, сейчас данная ситуация уже корректируется. Кроме того, цены на квартиры в строящихся домах практически сравнялись с ценами на аналогичные квартиры на вторичном рынке, хотя это не соответствует нормальному рыночному ценообразованию. Судите сами, одно дело, когда вы покупаете готовую квартиру, и совсем другое, когда приобретаете долю, а, вместе с ней, еще и риски с этим связанные. В условиях кризиса, рынок пришел к нормальным соотношениям, когда цена на вторичном рынке немного выше, чем на первичном. К тому же, мы увидели спрос - не спекулятивный, когда квартиры покупались с целью перепродажи, а реальный. И все эти положительные моменты при одной проблеме - нет ипотеки.

Я считаю, что все меры господдержки текущего года должны быть направлены на завершение строительства домов, строящихся с участием дольщиков. Но это можно сделать один раз, нельзя ежегодно направлять огромные бюджетные средства на рефинансирование ипотечных кредитов или на закупку жилья для социальных нужд. А других "длинных" денег для рефинансирования ипотечных кредитов пока не существует, потому что система, в основном, была выстроена на рефинансировании за счет бюджета и привлечения средств иностранных инвесторов.

Кризис на рынке недвижимости был неизбежен не в этом году, так в 2010-2011 годах и без влияния мирового финансового кризиса. Потому что та схема финансирования жилищного строительства, которая сложилась, противоречит уровню развития рыночных отношений в нашей экономике. Ведь мы в качестве основного вида финансирования жилищного строительство использовали долевое участие. А эта схема возникла, как переходная модель в начале 90-х годов, когда прекратилось строительство за счет государственных средств, и началось коммерческое строительство. Уже в 2004 году стало понятно, что эта модель не отвечает современным требованиям. Но в 2005 году долевое строительство было утверждено на законодательном уровне, как единственно возможная и правильная система. В результате, практически сразу мы получили скандал с обманутыми дольщиками. Это был первый звонок, когда система показала свою несостоятельность. И сейчас мы видим, что при малейшем дуновении кризисных ветров, система рушится в очередной раз.

- Игорь Львович, какие меры можно предпринять в данной ситуации, чтобы не допустить проблем с "дольщиками"?

- На мой взгляд, задача очень сложная, но реальная. В первую очередь, в текущем году необходимо принять все меры, чтобы обеспечить ввод жилых домов, строящихся с долевым участием и сдающихся в 2009-2010 годах. Кроме того, необходимо направить все имеющиеся бюджетные ресурсы на приобретение квартир в таких домах, реализовать механизмы государственного гарантирования завершения строительства данных домов с установлением жесткого контроля над использованием застройщиками получаемых средств. А также принять меры, стимулирующие кредитование банками граждан, приобретающих квартиры в таких домах, обеспечить оптимизацию цен.

Необходимо заниматься и реформированием законодательства в части приобретения квартир в строящихся домах. Законодательная база должна состоять из трех блоков. Первый - для людей, приобретающих жилье для собственного пользования. Речь идет, о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК), для которых необходимо выстроить систему предоставления земельных участков без аукционов. При этом не допустить спекулятивные сделки с такими квартирами. Например, обозначить период, в который квартира не может быть продана, а если и продана, то только кооперативу по цене приобретения.

Второе направление - инвестирование в жилищное строительство. Когда "дольщик" приобретая квартиру, несет не только все риски вместе с застройщиком, но и делит с ним прибыль. Ведь сейчас, когда мы говорим о долевом участии, предполагаем, что вся прибыль остается у застройщика. Надо привести это в соответствие.

Третье направление касается переформатирования 214 ФЗ в закон "О порядке приобретения жилья в домах, находящихся в периоде строительства". Он должен регулировать не взаимоотношения "дольщика" и застройщика, а покупателя и продавца. Решать все проблемы, получать прибыль, но и нести ответственность в данном случае должен продавец. Только при таком подходе, при наличии соответствующих законодательных госгарантий и их исполнении, мы получим нормальный рынок, который будет генерировать финансовые ресурсы для работы строительных компаний.

Вы можете найти эту страницу по следующему адресу: http://www.donland.ru//Default.aspx?pageid=87406

© Правительство Ростовской области, 2022
www.donland.ru