Правительство Ростовской области
 

И.Л. Далаксакуашвили, зам.министра территориального развития, архитектуры и градостроительства, о перспективах развития жилищного рынка области ("Строительство. Архитектура" ЮФО, № 19, 2007г.)


И.Л. Далаксакуашвили:

«К 2020 году в Ростовской области ежегодно будет вводиться в эксплуатацию порядка 4 млн квадратных метров жилья»

И.Л. Далаксакуашвили, зам.министра территориального развития, архитектуры и градостроительства областиЖилищное строительство в Ростовской области продолжает уверенно набирать обороты. Но при этом сегодня на рынке возникли такие серьезные проблемы, как ипотечный кризис и резкий скачок цен на стройматериалы.

О том, что нам ждать от жилищного рынка в дальнейшем, мы попросили рассказать  заместителя министра территориального развития, градостроительства и архитектуры области Игоря Далаксакуашвили. 

Игорь Львович, каковы Ваши прогнозы развития жилищного строительства в нашем регионе на дальнейшую перспективу: до 2015-2025 гг.?

Прогнозы до 2025 года определяются, прежде всего, задачами, которые перед нами ставятся руководством страны. Недавно Министерством регионального развития РФ разработан проект Стратегии развития жилищного строительства до 2025 года. В настоящий момент этот проект отправлен на доработку, но в нем совершенно точно определены необходимые объемы жилищного строительства: ежегодно жилья должно строиться один квадратный метр на человека. Именно к этому показателю мы и будем стремиться.

Думаю, что примерно к 2020 году в Ростовской области ежегодно будет вводиться в эксплуатацию порядка 4 млн квадратных метров жилья. И такие объемы будут удерживаться до 2025 года.

Необходимо отметить, что этих показателей некоторые муниципальные образования области уже достигли. В их числе город Батайск и Аксайский район. В следующем году на эту цифру выйдет Ростов-на-Дону.

Однако должен сразу оговориться: речь идет о среднем вводе жилья по области. Вряд ли в отдаленных сельских районах мы когда-либо достигнем этой цифры. Поэтому необходимо понимать, что в крупных городах будет вводиться больше одного квадратного метра на человека, а в сельских районах показатель ввода жилья на душу населения будет ниже.

В данное время администрация Ростовской области разрабатывает собственную  региональную стратегию развития жилищного строительства, в основе которой заложены показатели федеральной Стратегии. 

При этом необходимо учитывать следующее: планировать мы можем только на ближайшую перспективу, примерно на трехлетний период. По жилью: ситуация до 2025 года может измениться значительно. Поэтому сегодня планировать на такой отдаленный период нельзя, можно только делать прогнозы и на их основе определять потребности в земле, инженерной инфраструктуре, стройматериалах.

И еще один очень важный момент: жилья будет строиться столько, сколько его будет покупаться – все урегулирует рынок. Развитие жилищного строительства будет зависеть от таких факторов, как рост реальных денежных доходов населения, развитие ипотечного кредитования. А задача министерства и муниципальных органов власти – спрогнозировать возможный объем и обеспечить этот прогноз в первую очередь земельными участками с инженерной инфраструктурой. Поэтому сегодня все наши усилия направлены на прогнозирование роста жилищного строительства по-максимуму и обеспечение этого прогноза опять же по-максимуму земельными участками.

Насколько я понимаю, обеспечить территории под перспективную застройку земельными участками можно только путем проведения аукционов. В связи с этим вопрос: какое количество аукционов запланировано провести в этом году?

Должен заметить, что из запланированных к продаже на этот год 106 земельных участков продать на аукционах удалось лишь 57 общей площадью порядка 100 га.

Причин этому несколько. Во-первых, часть аукционов по согласованию с муниципалитетами была перенесена на 1 квартал 2008 года. Это связано с необходимостью равномерного пополнения бюджетов муниципальных образований: на территориях, где были проведены успешные продажи объектов, было решено, что можно без ущерба для развития жилищного строительства перенести проведение аукционов на  следующий год.

Во-вторых, часть аукционов не состоялось по причине неявки желающих на эти аукционы.

В-третьих, некоторые аукционы были признаны несостоявшимися, потому что победители торгов впоследствии отказались заключать контракты.

Часть аукционов, к сожалению, не состоялась из-за неудовлетворительной работы муниципальных образований. Поскольку для проведения аукциона требуется большая квалифицированная работа по подготовке земельного участка к торгам, из областного бюджета в начале этой деятельности муниципальным образованиям даже выделялись средства для подготовки участка к торгам. Несмотря на это, зачастую затягивается процедура подготовки участка к аукциону. А поскольку правило очень простое: не продал в этом году – нечего будет сдавать через два года, то главам муниципальных образований необходимо не просто активизировать, а поставить эту работу на новый уровень.

Не грозит ли такое отношение к проведению аукционов срывом программ по вводу жилья в 2008, 2009 и 2010 годах?

Программу по вводу жилья 2008 года мы уже точно не сорвем, потому что составлены пообъектные планы по вводу жилья на участках, которые были ранее приобретены с аукционов или без аукционов в рамках тогдашних законодательных норм.

Планы 2009 года также практически сформированы.

А вот что касается 2010 года, то могут возникнуть проблемы. Их еще не поздно избежать, чем мы сейчас и занимаемся совместно с муниципальными образованиями. Предлагаются иные участки на торги, по отдельным участкам активизируется работа. Сегодня главная задача – чтобы прогноз ввода жилья на 2010 год строго совпадал с графиками торгов, которые предусмотрены в муниципальных образованиях. Эта работа сейчас идет, и, я думаю, в скором времени отдельные недостатки мы откорректируем и обеспечим земельные участки на 2010 год.

Что касается проведения аукционов, то в следующем году планируется продать под жилищное строительство 200 га земли, а в 2010 году – порядка 500 га.

Результаты проведенных аукционов, например, в г. Ростове-на-Дону показывают высокую заинтересованность застройщиков в приобретении земельных участков и их высокую окончательную цену. Не повлечет ли это увеличение себестоимости жилья, а значит рост цен на рынке жилья и снижение его доступности?

Некоторый запас прибыльности (доходности) жилищного строительства по Ростову-на-Дону еще существует. Но ведь здесь два варианта – либо снизится доходность этого бизнеса, либо вырастут цены. Но цены тоже имеют свой потолок роста, ограниченный платежеспособным спросом. На сегодняшний день цены уже год как стагнируют. По некоторым объектам они даже снизились. Поэтому можно говорить, что платежеспособный спрос на какой-то период времени достиг потолка. И сейчас застройщикам придется просто потесниться в своих доходах. Поэтому вряд ли цены вырастут, скорее всего, будут снижаться доходы застройщиков, что, кстати, тоже не очень хорошо. Потому что застройщики должны направлять прибыль в развитие своей производственной базы, повышать заработную плату работникам.

Игорь Львович, а не приведет ли постоянное удорожание стройматериалов к росту цен на жилье?

Цены на стройматериалы, несомненно, растут. И это еще один из факторов, свидетельствующих о некоторых проблемах на рынке. Потому что цены на землю и стройматериалы росли на волне подъема жилищного строительства, когда постоянно увеличивалась стоимость жилья. По инерции цены на стройматериалы продолжают повышаться, хотя цены на квартиры не растут уже почти год. И это, я считаю, долго продолжаться не может. Производители стройматериалов просто должны будут в нынешних условиях рынка снижать цены на свою продукцию.

И опять же нельзя забывать о том, что это рынок. Нельзя административным путем регулировать цены. Можно только создавать условия для того, чтобы росло предложение. Поэтому цены на цемент растут, но уже сегодня известны несколько проектов по строительству на территории Ростовской области цементных заводов. Значит, через какое-то время они дадут свою продукцию на рынок, и цены на цемент должны будут значительно снизиться. Та же ситуация и с кирпичным производством. Только в Ростовской области планируется реализовать три проекта по вводу новых кирпичных производств, немало проектов и в Краснодарском крае. Эти действия должны привести если не к снижению, то к стабилизации цен на строительные материалы.

Не менее актуальным в развитии жилищного строительства является также и развитие ипотечного кредитования. Однако международные и российские банки заявили о намерении повысить проценты по ипотечным кредитам. Каковы Ваши прогнозы: не произойдет ли в связи с этим снижение числа участников ипотечных программ?

Прокомментируйте ситуацию, сложившуюся на ипотечном рынке Америки и Европы. Каковы Ваши прогнозы, как эксперта, по развитию ипотеки в России, в Ростовской области.

Еще в июле я заявил, что Американский ипотечный кризис напрямую коснется России. Многие тогда отнеслись к этому заявлению скептически. Однако сегодня уже никто не будет спорить об очевидном: негативное воздействие на наш ипотечный рынок этот кризис оказал.

Я вижу два серьезных последствия этого кризиса. Первое из них носит социальный характер. В Америке в кризисной ситуации оказались получатели нестандартных кредитов, т.е. недостаточно квалифицированные работники, имеющие невысокую зарплату, не всегда хорошо говорящие по-английски даже для того, чтобы прочитать условия договора.

Учитывая, что в течение конца прошлого – в начале этого года рядом отечественных банков осуществлялись действия, повышающие риски, а именно – предоставлялись кредиты на 100% суммы без первоначального взноса и без проверки платежеспособности клиента. Из-за этого у нас могут возникнуть серьезные социальные последствия, когда людей просто будут выселять из квартиры, если они не смогут платить за пользование кредитом. По счастью, социальная составляющая в России пока себя не проявила.

А второе, не менее серьезное последствие кризиса носит экономический характер, связанный с фондовым кризисом.

Дело в том, что для ипотечных ценных бумаг на международных рынках заимствования сегодня практически опустился железный занавес. И поэтому значительная часть банков, которые фондировались на международных рынках заимствований, сегодня этого просто не могут делать. Соответственно, количество кредитов может уменьшиться, и они будут дороже.

Но я не думаю, что последствия кризиса будут носить катастрофический характер. Кредиты под покупку жилья выдаваться не перестанут. В первую очередь потому, что у  крупных российских банков есть значительный потенциал. Например, «Сбербанк» вообще не фондируется на западных рынках, он использует на ипотечное кредитование средства, находящиеся у него в активах. И увеличить объем ипотечного кредитования он сегодня совершенно реально сможет. Точно так же могут сделать и другие крупные банки.

Кроме того, ипотекой по-прежнему будет заниматься агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), размещающее бумаги не просто обеспеченные ипотекой, а обеспеченные гарантиями бюджета РФ. Они также смогут увеличить свое присутствие на этом рынке.

Не скажется ли это на объемах выдаваемых кредитов?

Безусловно, некоторое падение числа выдаваемых кредитов для покупки жилья произойдет, но за счет крупных банков и АИЖК вполне возможно удержать ситуацию под контролем и не допустить падения платежеспособного спроса населения. Скорее всего, произойдет перераспределение рынка в пользу крупных банков и АИЖК, которые, кстати, смогут позволить себе на волне подъема цен не повышать ставки по кредитам. А те банки, которые фондировались только с международных рынков, будут вынуждены либо уйти с этого рынка, либо повысить ставки. В итоге клиенты, конечно, перейдут в крупные банки.  Возникнет переток клиентов и передел ипотечного рынка.

Кризис, конечно, неблагоприятно отразился на развитии ипотеки в России. Но он принес один неоспоримый положительный момент: из-за социальных издержек банки, напуганные кризисом, стали по-другому подходить к процедуре выдачи кредитов, ужесточив требования к заемщикам. Конечно, это позволяет снизить социальную угрозу, о которой я говорил ранее, но в то же время снизит и количество выдаваемых кредитов на то время, пока произойдет замещение одних финансовых институтов другими.

Думаю, что это замещение произойдет достаточно быстро. Будут трудности в течение нескольких месяцев, максимум – полгода. А дальше все стабилизируется, но с иным составом участников этого рынка.

Кроме того, сегодня рассматривается закон о строительных сберегательных кассах. И если он будет принят в этом году или хотя бы в начале следующего года, то появится дополнительный фактор стабилизации этой ситуации. Стройсберкассы обязательно «оттянут» на себя, если они будут правильно развиваться, часть ипотечных кредитов. 

В свое время я был инициатором принятия такого закона в России. По сути это была калька немецкого закона, адаптированная для развивающихся стран. А сейчас рассматривается достаточно интересный закон, предусматривающий опыт не только немецких стройсберкасс, но и опыт других стран. Если этот закон будет принят, это в значительной степени дополнит ипотечную систему. Поэтому что бы ни говорили о различных системах в разных странах, но везде, наряду с ипотекой работает система стройсбережений. И такой подход является эффективным.

А как именно работает стройсберкасса? Какова схема предоставления кредитов?

В основу работы стройсберкассы положено очень простое правило: заемщик сам решает, какой процент он хочет получать по доходам, и какой процент он будет получать по кредиту. В проекте российского федерального закона заложено +3 процента по кредиту, в немецком законе +2. Это значит, что если заемщик будет накапливать свои деньги под 0% годовых, он будет получать кредит под 3%. Если же накопления будут идти под 3%, то кредит он получит под 6%.

Обычно стройсберкасса имеет вспомогательное значение. Т.е. человек накапливает первоначальный взнос в стройсберкассе, получает господдержку в виде премий на свои стройсбережения, которые перекрывают минимальные ставки по депозитам в случае инфляции. Как правило, премия плюс минимальная ставка по депозиту перекрывает инфляцию и ставки по депозитам в других банках. Т.е. держать свои деньги в стройсберкассах еще и выгодно. Человек накапливает некую сумму, потом по фиксированной кредитной ставке получает некую сумму, и оставшуюся сумму он берет за счет обычной ипотеки.

Что это дает? Во-первых, в процессе накопления он получает премии, и это дает ему дополнительный доход. Проектом закона предусмотрены премии до 20% вклада, но не более 14 тысяч рублей в год. Вместе с тем допускается использование средств бюджетов субъектов РФ и средств муниципалитетов для увеличения суммы данной премии. Это хороший стимул для накопления для тех людей, которые не могут сегодня пойти в банк и взять кредит из-за отсутствия средств на выплату первоначального взноса, либо они не могут взять в кредит всю сумму сразу.

А с системой стройсберкасс человек может, накопив 25-30%, еще 20-30% взять в кредит в стройсберкассе под льготный процент, а остальную часть суммы взять под обычный рыночный процент. В итоге получается, что он и накопить сумел, и премию получить, и средневзвешенная ставка по кредиту у него гораздо ниже.

Регулировать работу всей этой системы будет государство в лице Центробанка РФ. Поэтому система стройсберкасс не может превратиться в пирамиду. Средства населения будут защищены системой страхования вкладов.

А если этот законопроект все-таки не будет принят…

В случае отклонения Госдумой РФ законопроекта о строительно-сберегательных кассах Ростовская область будет рассматривать возможность создания подобной структуры на базе действующего законодательства.

Игорь Львович, в течение какого времени, по вашему мнению, будет еще продолжаться стагнация цен на рынке жилья?

В первую очередь это зависит от развития ипотечного кризиса и спроса на жилье. Если кризис еще как минимум на 8 месяцев сохранит стагнацию цен, то и спрос расти не будет, и цены тоже расти не будут. Поэтому, думаю, что цены будут стагнировать по меньшей мере до середины 2008 года.

Елена СЕРЕГИНА

________________________________________________

<<<< Публикации о реализации в Ростовской области
приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России"

<<<< Интервью руководителей

Вы можете найти эту страницу по следующему адресу: http://www.donland.ru//Default.aspx?pageid=86358

© Правительство Ростовской области, 2022
www.donland.ru